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 司法書士と不動産の売買web


  
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 マンション・一戸建てなど不動産の購入・売却にともなう登記手続き

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不動産の買主さまについて

所有権移転登記      1件 
4万8000円

抵当権設定登記      1件 
4万5000円

その他附随する業務
       2万円〜5万円

※料金の目安

6万円〜13万円程度+実費(経費)

住宅ローンの利用の有無や購入する物件が新築物件か中古物件かによって、登記
手続きの内容が異なります。

不動産の売主さまについて

抵当権抹消登記      1件
 1万2000円

住所変更・氏名変更の登記 1件 
1万円

その他附随する業務
       2万円〜5万円

※料金の目安(通常の場合)

2万円〜5万円程度+実費(経費)

住所変更や氏名変更の有無、抵当権抹消登記の有無によって、登記手続きの内容
が異なります。

いずれも必要書類の作成・その他の附随する業務・法務局での登記手続きの代理
のすべてを含む料金です。

大阪・奈良・兵庫・京都・滋賀などの近畿地域内にある不動産売買による登記手
続きであるかぎり、料金の増額はありません。

ただし、消費税・登録免許税(印紙代)・証明書交付手数料・郵送料・交通費な
どの実費(経費)については、別途ご負担をお願いいたします。

当サイトから不動産売買による登記手続きのご依頼をいただいた場合には、単に
必要書類を作成し、法務局での登記手続きの代理だけでなく、不動産業者との打
ちあわせ、住宅ローンを扱う金融機関との打ちあわせ、不動産取引の立ち会いま
でを責任をもって行います。

ご依頼人さまご自身にやっていただきたいのは、不動産業者や銀行などの担当者
司法書士は自分の方で選任するとの意思を明らかにし、その了解を得ていただ
くだけです。

ご依頼人さまご自身で法務局に足を運んでいただく必要も面倒な書類を作成する
必要もありません。

当サイトから不動産売買による登記手続きのご依頼をいただいた場合の手続きの
流れは次のとおりです。

1 メール・お電話での事前相談
   

2 面談・打ちあわせ
  ※当司法書士事務所へ来られるのがむずかしい場合には、こちらからご自宅
   や勤務先などにおうかがいすることも可能です。
   
3 不動産業者・金融機関の担当者との打ちあわせ・書類の授受
  ※当方で不動産業者・金融機関に出向いて打ちあわせをいたしますので、ご
   依頼人さまご自身に同席していただく必要はありません。
   
4 必要書類の作成
   
5 不動産取引の立ち会い
  ※当方で銀行などの金融機関に出向いて最終の書類確認などをいたします。
   また、料金・諸費用もこの時点でお支払いいただくことになります。
   
6 法務局に不動産登記の申請
   
7 登記手続き完了後の証明書等の取りよせ
  ※当方で取得いたします。
   
8 関係書類をご依頼人さまと金融機関に返却
  ※金融機関への書類の返却はこちらから直接金融機関の担当者に持参します
   ので、ご依頼人さまご自身が銀行などに持参する必要はありません。
   また、ご依頼人さまへの書類の返却は書留郵便などでご自宅か勤務先に郵
   送しますので、書類を受け取りにきていただく必要もありません。

不動産登記について

マンション、一戸建て、土地、建物等の不動産の名義変更をするには、司法書士
に依頼して不動産登記手続きが必要です。
売買、贈与、相続、財産分与などがあったからといって自動的に不動産登記がさ
れるものではありません。

不動産登記手続きはその種類によって、必要とされる書類や課税される税金(登
録免許税)が全く異なります。その登記手続きの種類によって様々な法律的な判
断も必要となります。

不動産(マンション・一戸建て・土地・建物)を売買で購入した場合には、売買
による所有権移転登記によって名義変更の手続きが必要になります。
新築の建物を購入した場合は、建物については、所有権保存登記が、土地につい
ては売買による所有権移転登記になります。

何故この登記手続きが必要かというと、登記手続きをしないでいるうちに、売主
が事情の知らない他人にその不動産を二重に売却をし、先に登記手続きをされて
しまう可能性があるからです。

もし、後から売買で購入した人が先に不動産登記手続きをした場合、その不動産
は先に登記をした人の名義になってしまいます。

そこで、マンションであれ、一戸建てであれ、その他土地・建物などの不動産を
購入した方は、自分の権利を守るためにもできるだけ早く不動産登記手続きをす
る必要があります。

通常は不動産売買の日(売買代金の支払日)に、関係者全員が出席し、司法書士
が立会い、書類に署名押印をいただいて、その日に登記手続きを行います。

なお、売主の住所や氏名が登記簿上の住所と異なる場合は、住所変更や氏名変更
の登記手続きも同時に行うことになります。

不動産登記手続きが必要な場合

建物を新築した時
  建物表示登記・所有権保存登記
 (注)表示登記は、通常「土地家屋調査士」という専門家が登記手続きを行い
    ます。建物の測量などが必要になります。
    その後の所有権保存登記などの権利に関する登記手続きは司法書士が行
    います。

不動産を売買する場合
  売買による所有権移転登記

不動産を相続する場合
  相続登記

親子・夫婦観で不動産を贈与する場合
  贈与による所有権移転登記

離婚によって不動産を財産分与する場合
  財産分与による所有権移転登記

住宅ローンを利用し抵当権を設定する場合
  抵当権設定登記

住宅ローンの返済により抵当権が消滅した場合
  抵当権抹消登記

不動産の所有者が住所変更や氏名変更をした場合
  所有権登記名義人表示変更

この他にも不動産登記は多数あります。

マイホームと不動産登記

マイホーム購入する場合には、ほとんどの方が銀行や信用金庫などの金融機関で
住宅ローンを利用されることだと思います。

不動産を売買した場合や、金融機関の住宅ローンを利用する場合には、不動産登
記が必要になります。

住宅ローンがある場合には、金融機関は、その貸したお金を返してもらえなくな
った場合に備えて、不動産を担保に抵当権を設定し、その抵当権設定登記がなさ
れることを前提として住宅ローンの融資をします。

万が一、住宅ローンの返済を受けることができなくなった場合には、金融機関は
その不動産を競売にかけ、競売による売買代金から住宅ローンで融資した金銭を
回収しようとします。

この抵当権設定登記をする前の前提として、マイホームの購入者は、抵当に入れ
る不動産の所有権を取得していなければなりません。

通常、これらの売主から買主への所有権移転登記手続き(名義変更の登記)と抵
当権設定登記そして住宅ローン(融資)の実行の一連の作業は、不動産取引の最
終段階である「決済」で完了されることになります。

決済の日には、通常は住宅ローンの融資先の銀行や信用金庫などの金融機関で不
動産の売主、買主、仲介業者、金融機関の担当者などが一堂に会して、残代金の
支払い・必要書類の授受・鍵の授受、固定資産税の精算などがなされます。
このときに司法書士がその決済に立ち会います。

司法書士の関与がなぜ必要かというと、不動産売買の意思確認、不動産の権利書
をはじめとする必要書類の確認や、本人確認、印鑑の照合等、様々な事項を不動
産登記の専門家である司法書士が確認する必要があるからです。

万が一、決済日当日に権利書や印鑑証明などの必要書類に不足や不備があった場
合には、不動産取引が完了せず、住宅ローンの融資はなくなり、売買が不成立に
なってしまいます。

この危険を防ぐために司法書士が決済に立ち会って、必要書類の授受や押印、契
約内容の確認、当事者の本人確認などをして決済を成立させ、住宅ローンの実行
が完了した後に、不動産を管轄する法務局に速やかに不動産の所有権移転登記、
抵当権設定登記などの不動産登記を申請をすることになります。

任意売却をお考えの方へ!

住宅ローンの滞納・不動産の差押え(競売)などがあり、不動産の任意売却をご
検討中の場合には、当司法書士事務所にお問いあわせください。

不動産仲介業者と協力して、最善の方法で解決をはかります。

住宅ローンの返済に行きづまったなら、ご相談ください。

こんなときに不動産の任意売却をおすすめします!

住宅ローンを滞納してしまった。

住宅ローン支払いの督促状、催告書が届き、一括返済を求められている。

不動産競売開始決定の通知が届いてしまった。

不動産売買に関するQ&A

Q1 不動産を購入する場合に、共有とする場合の持分の割合はどのように決め
   ればよいですか。
A1 売買代金を出資した割合で決定するのが原則です。
   実際に出資した割合と大幅に異なる割合で登記すると、贈与税が課税され
   ることもあるので注意が必要です。

Q2 任意売却をしてもローンなどを完済できずに残債が残る場合はどうなりま
   すか。
A2 無担保の借金として返済義務が残ります。
   通常、債権者との交渉で、毎月1万円〜3万円くらいの分割返済をするこ
   とになります。

Q3 自宅を任意売却した後も、その物件に住み続けることは可能ですか。
A3 親子や親族での売買であれば住み続けることも可能になります。
   また、リースバックという方法もあります。
   リースバックとは、買主へ不動産を売却しますが、一定の賃料を支払うこ
   とで継続してその不動産を使用することです。
   リースバック終了後には、不動産を買い戻すことも可能となります。

コラム

遺言の種類4

秘密証書遺言

この方式はあまり利用されていないと思います。

自筆にではなく、ワープロやパソコンで作成しても、ほかの人に代筆してもらっ
ても かまいません。日付も不要です。

ただし署名・押印は必ず必要となります。

遺言書を書き終えたら、それを封筒に入れて、遺言書に押印したものと同じ印鑑
で封印します。 

そしてこれを証人2人の立会のもと公証人に提出して、自分の遺言書である旨を
述べます。

次に公証人が遺言書の提出された日付と遺言者が自分の遺言書である旨を述べた
事実をを封筒に記載し、遺言者、証人、公証人全員が封筒に署名・押印して完了
となります。

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